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江蘇省房協赴山東省調研考察報告
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根據江蘇省委、省政府關于“江蘇要實現六個高質量發展”的決策部署,省政府要求2018年在全省范圍內建設100個宜居住區。為進一步推進房地產開發項目創新升級和運營管理能力的提高,積極創建宜居之城,更好地造福人民群眾,6月23日-26日,江蘇省住建廳原副廳長、江蘇省房地產協會會長杜學倫和省住建廳房地產市場監管處處長李強帶隊組織部分開發企業赴赴山東省濟南、菏澤等市考察調研山東省百年住宅、被動房開發建設,開發企業設計理念創新、運營能力創新、標準體系創新等方面的做法以及轉型升級的成功經驗。調研考察期間召開了江蘇、山東兩省房地產交流座談會,先后參觀考察了山東建筑大學被動房示范項目、山東泉海置業海德堡被動房項目、山東魯能凌秀域公園世家百年住宅項目及菏澤丹陽房地產東方夏威夷健康住宅項目,并就兩省房地產市場調控、市場監管、信用體系建設、宜居住區建設、企業轉型升級,以及協會在自身建設、社會組織改革發展、對會員的服務和創新管理、推進“廣廈獎”活動等方面進行了深入細致的探討交流。現將學習考察情況報告如下:

一、考察項目基本概況:

(一)山東建筑大學被動式低能耗教學實驗綜合樓

1、項目概況:

山東建筑大學裝配被動式超低能耗實驗樓總建筑面積9721平方米,建筑高度23.9米,地上6層,是國內首棟鋼結構裝配式超低能耗、國內氣密性測試體積最大的裝配式+被動式項目、中德合作高能效建筑-被動式低能耗示范項目和住建部國際科技合作項目及山東被動式超低耗綠色建筑示范工程,年供暖需求≤15KWH/(M2﹒A), 年制冷需求≤25KWH/(M2﹒A), 室內溫度:20-26℃,相對溫度:40-60%,一次能源需求:≤15KWH/(M2﹒A),CO2含量:≤1000PPM,為研究寒冷地區裝配式超低能耗建筑適宜技術提供了科學依據和數據支持。

2、創新性技術運用:

項目在被動式住宅基礎上又實現了技術創新和突破,多項技術為全國首創:

 (1)工程采用EPC工程總承包管理模式,為PS裝配式被動式建筑。

 (2)實現被動式與裝配式鋼結構的高效結合,成功的將被動式建筑技術與鋼結構裝配式建筑技術一體化設計與應用結合,鋼結構構件及圍護結構均采用工廠化生產和裝配式施工,創新性的完成了鋼結構、ALC板和被動式節點處理技術高效結合的專項設計方案,實現了被動式與鋼結構裝配式的耦合。

 (3)特殊的拉結點封堵構造,使用灌漿料+擠塑板形式對拉結點進行封堵,同時保證被動式建筑所需的氣密性和熱工性能。

 (4)突破傳統鋼結構建筑氣密層設置方式,鋼結構建筑由于存在眾多結構性穿越,通常在鋼結構建筑外墻外側設計氣密層。項目通過優化建筑結構設計,優化梁柱布置,減少了結構性穿越,內部使用特殊材料和構造形式,實現在鋼結構建筑外墻內側形成氣密層。

 (5)特有的被動式建筑外窗內置安裝方式,突破傳統被動式窗外掛安裝方式,采用符合熱工性能的被動式門窗內置安裝方法。

 (二)山東泉海置業海德堡被動房項目

  1、項目概況:

 海德堡被動房項目,占地約3.9萬平方米,總建筑面積近15萬平方米,綠化率達40%,為全國體量最大的被動式超低能耗綠色建筑示范工程,項目運用德國“被動式房屋”建筑技術,將綠色、節能、環保等先進人居理念進行突破,采用室內微氣候環境系統,告別傳統供暖方式。室內365天維持恒溫20-26℃,恒濕30%-65%,營造健康、舒適的人居環境。

 2、項目開發特色:

該項目由山海大象集團與德國能源署、國家住建部簽約合作,整個項目的建設、驗收由德方全程跟蹤并做質量監控。項目采用溫度回收、雙low-E填充惰性氣體三玻雙中空鋁包木門窗、雙層入戶門、管道隔溫系統、排水管外包隔音氈、同層排水系統、新風置換、空氣過濾等十八大科技系統,不需要通過外部的冷熱源接入,而是通過自身的產品實現室內的恒溫、恒濕。

(三)山東魯能領秀城?公園世家百年住宅項目

1、項目概況:

魯能領秀城·公園世家百年宅是中房協認證的山東首個“百年住宅”試點項目、建設部建筑科技示范項目、中國綠色建筑三星認證項目及住建部住宅性能3A認定項目。

2、項目開發特色:

項目采用SI體系,內裝與結構主體相分離并全部工業化生產的技術體系,內部空間可百變,管線分離,具備綠色、低碳、高品質和人性化的特征。除了房子結構堅固,百年住宅的內裝靈活百變,可滿足家庭不同時期的居住需求。室內減少了承重墻,實現大跨度空間,為將來戶型的可變調整預留可能性和自由度。這樣延長了住宅的使用壽命,也提高了住宅的價值。在綠色低碳方面,魯能領秀城·公園世家“百年住宅”引入了全熱交換式新風除霾系統、健康呼吸磚,真正實現健康呼吸;同時,采用高性能復合型保溫系統,整個系統由圍護墻體自保溫+保溫材料系統配置+高性能外窗組成,均高于山東省節能標準。此外,更有集成廚房系統、智能收納、整體衛浴系統、智能門鎖、一鍵開關、可折疊換鞋凳、抽拉式水龍頭、適老化設施等細節提高居住品質優良化。

 (四)菏澤丹陽房地產東方夏威夷健康住宅項目

  1、項目概況:

該項目是菏澤市首個恒溫恒濕恒氧住宅項目,兩棟22層的住宅樓,一棟18層的辦公樓,總面積80000多平方米。通過屋頂中央式新風系統,使室內PM2.5降至“0”,負氧離子含量負氧離子含量2000-3000個/立方厘米。二氧化碳含量常年保持在400-700ppm。

2、創新技術:

項目采用自主研發的新風管道系統、雙靜電高效過濾新風機、等專利技術,實現高效除霾并產生負氧離子每家每戶平衡送風。并提供礦物質含量均衡、有益人體健康的直飲礦泉水以及一年365天室內溫度24度左右;濕度55%左右;噪音35分貝左右,獲全國綠色建筑最高級別三星級運行標識評審。

二、山東省房地產協會工作經驗:

1、基本情況:

山東省房地產協會成立于1986年,涵蓋房產開發、物業服務、房產交易、住房租賃、住房產業化等領域。目前會員達1000多家,理事512家,副會長單位19家。協會包含合作交流委員會、房地產租賃和公寓管理專業委員會、房地產專家咨詢委員會、住宅產業發展和技術部品委員會、房地產交易與中介專業委員會、物業管理行業分會、房地產開發和房屋征收專業委員會等7個專委會,下設秘書處,內含綜合財務部、信息宣傳部、會員聯絡部、培訓教育部、輿情辦公室、法律糾紛調解中心負責協會日常工作。協會共有工作人員 16名,專職人員10人,兼職人員6人,內部具有完備的管理制度對工作人員實行年度考核制,約束性管理。

2、特色工作:

 (1)加強黨建引領帶動。協會成立聯合黨支部,加強社會組織黨的建設,規范黨員管理,強化對社會組織的政治引領和示范帶動,加強對會員單位的黨建引領服務力度。

 (2)創新制度建設。一是建立會長輪值制度,對于副會長單位實行輪值制,每兩個月輪換一人,充分調動副會長單位的工作積極性和創造性,開拓性的開展協會各項工作。二是建立會員管理積分制,設立網上會員管理平臺,正常記錄會員會費管理、會員舉辦及參加各類活動、培訓情況,明確各類分值,實行打分,年終對打分進行排名,充分反映會員是否積極支持協會工作,并作為會員晉升、參加培訓等活動的獎勵依據。三是建立理事提案制度。充分利用房地產協會會員中人大代表、政協委員的優勢,以提案方式提供建議,通過人大代表、政協委員的政府提案途徑反映相關問題,解決企業存在困難。

 (3)注重行業宣傳引導。協會充分利用傳統媒體、網絡媒體、新媒體新技術,打造“一網一刊一報一平臺”立體式工作宣傳矩陣,將協會官方網站、《山東房地產》雜志刊物、《山東房地產輿情月報》、公眾微信四大平臺打造成為省房協溝通企業、服務企業的重要平臺,擴大行業的宣傳引導。

 (4)加強行業誠信自律, 制定行業標準規范。 協會與主管部門緊密結合,貼近服務,充分發揮助手作用。協助政府積極開展科研課題研究,涵蓋行業轉型升級、住宅全裝修、物業管理、棚戶區改造、老舊小區整治等行業重點領域,既有理論研究,也有應用型研究。在2011年以來協助行政制定出臺了《關于建立山東省物業服務管理標準》、《商品房銷售服務管理規范》,協助住建廳建立了“山東省房地產企業誠信管理服務平臺”,近期又出臺了與《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》相配套的《住房租賃經營服務規范》和示范文本,標準的出臺實施進一步規范了從業人員的服務行為。

  三、調研考察的啟發:

  這次調研活動調研組成員一致認為,不虛此行,感受很深,學到了許多以前沒有見過的東西,山東在很多方面確實走在了江蘇前面。特別是山東企業家敢為人先、自主研發的創新精神、注重品牌建設的工匠精神和企業多元化發展的轉型經驗值得我們學習。通過這次考察調研,學到了經驗,找到了差距,更堅定了堅持走綠色發展的轉型之路。同時在山東的經驗中得到了三點啟發:

  1、推動綠色建筑百年住宅離不開政策的支撐。住宅和房地產業是資源和能源消耗大的產業,是節能減排的重點領域,實施綠色建筑、裝配式建筑、被動式住房、百年住宅建設,為大力推進住宅產業化,推動建筑節能和綠色建筑發展,推進房地產業轉型升級具有重要的戰略意義。此次考察深感山東省高度重視并積極引導企業進行綠色節能建筑、百年住宅等建設,先后頒布實施了《山東省民用建筑節能條例》、《關于大力推進綠色建筑行動的實施意見》、《山東省房地產業轉型升級實施方案》、《山東省建筑設計和裝修服務業轉型升級實施方案》等。政策到位,措施得力極大的推動了住宅產業化的發展并取得了顯著的成效,值得江蘇省借鑒學習。一是政府要建立政策保障引導制度,制定加快發展綠色建筑的引導和激勵政策,給予企業引導和規范;省房協要在會員單位中推廣山東省好的經驗與做法,并加強政策的宣講和技術培訓工作,在技術上給予引導。

 2、推動行業建造方式向新體系新技術應用和升級方向轉型。要加快住宅產業現代化目標的實現,必須加快轉變住宅發展方式,大力推進住宅產業化,通過技術進步,把房地產業從傳統的建造業轉為先進的制造業,建立符合產業化要求的建筑體系,建造長壽命高品質的綠色低碳百年住宅。此次考察的四個項目都嚴格依據綠色建筑技術規范來操作,但每個項目在技術上都有不同程度的創新與突破,百年建造是一項復雜的系統工程,不僅需要理念的轉變、生產方式上的轉變,也必須要有技術上支撐,省協會要帶領企業把實際操作經驗、施工的工法等總結提升制定成標準,形成行業規范,向社會發布,在技術上給與一定的支撐,推動江蘇綠色建筑的發展。

3、加強房地產協會制度創新型建設。山東省房協通過會長輪值制、會員積分制、理事提案制等創新型制度建設,充分發揮了行業的組織、協調、服務和監管職能,取得了良好的成效。江蘇省房協將借鑒山東房協在制度建設方面的先進經驗和做法,進一步謀劃制度創新工作,建立新機制,努力當好推動行業發展的排頭兵,實現新突破,開拓房地產行業更好的發展前景。

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